樓市十大指標七個好轉 減息料成向好轉捩點
樓市走向一直是市民關心的社會議題，高息口令樓市前景充滿挑戰，中小企借貸融資困難更影響經濟及打工仔生計。適逢行政長官就10月發表的新一份施政報告進行諮詢之際，地產代理業界積極提出建言。美聯集團主席黃建業昨日發表樓市評論指，利好樓市因素逐一浮現，十項樓市指標之中有七個已好轉，強調長遠睇好樓市，料全年樓價跌8%。他建議政府全力加速「拚經濟、興金融」，如考慮由「吸人才」進步至「留人才」，降低取得永久性居民身份證的年期門檻由現時的7年減至5年，甚至3年，增加專才留港發展的誘因。◆香港文匯報記者 黎梓田
對香港經濟和人才看法，黃建業指出，樓市的起跌仍然繫於市民對後市的信心，建議政府趁減息周期開啟，資金回流，全力加速「拚經濟、興金融」，鼓勵銀行放寬銀根，並提出具體措施吸引企業擴充及外資來港發展，在融入大灣區的同時，更應充當區內的火車頭。近年內地城市經濟發展迅速，如香港近在咫尺的深圳於飲食、服務及旅遊等方面都有迎頭趕上的趨勢，吸引眾多港人北上消費，實在值得政府及本地企業仿傚借鏡。
建議降永久性居民年期門檻
黃建業進一步指出，政府因應專才推出措施見成效，是時候由「吸人才」發展至「留人才」階段，措施如可降低取得永久性居民身份證的年期門檻，由現時的7年減至5年，甚至3年，增加他們留港發展的誘因。據政府資料顯示，去年至今年上半年經各項人才入境計劃到港的人才及受養人數合共已突破25萬人，為香港住屋帶來新增需求。單看高才通計劃，他們在港主要從事管理和專業工作，收入中位數約5萬元，約25%人收入10萬元或以上，更有一成人月入達20萬或以上，經濟條件優越。
他補充指，25萬人來港，等於約8萬個家庭，如有兩成置業已幾乎等同全年新盤的成交量；若三成置業留港發展，亦足以消化現樓貨尾庫存。同時，內地買家已成為本港樓市的重要動力。該行綜合土地註冊處資料，今年第二季內地買家(以買家姓名的英文拼音鑒別)佔個人買家於香港一二手住宅註冊量比率升至25.3%，不僅較2022年首季9.3%大幅增加16個百分點，甚至創出季度新高。
高息環境市民「藏富於息」
談到香港樓市走向時，黃建業表示，利好樓市因素逐一浮現，最重要的十項樓市指標之中，有七個較美國加息前好轉，僅三個指標變壞，反映現時樓市基調實是較加息前鞏固及健康。惟美國加息周期來得既快且急，加上本港經濟復甦緩慢，市場情緒悲觀，港人對經濟前景欠信心，放慢置業步伐，由「藏富於樓」轉為「藏富於息」。
黃建業並指，大量現樓貨尾積存，發展商「求量不求價」，對樓價構成下行壓力。今年第二季已落成未售(現樓貨尾)單位數目達1.9萬伙，按季減少2,000伙，但是比起2022年首季的1.4萬伙高出36%。樓價更是跌幅超出應有的水平，「美聯樓價指數」最新報130.36點，連跌10星期，本年迄今樓價跌5.23%，創八年新低。
他提到，在好轉的指標當中，月入逾10萬元家庭數目、本港定期存款數字及內地買家比率皆創出歷史新高，具止跌回升的條件。惟因為市民對經濟前景欠信心，樓市基本因素雖然好轉，但未能吸引更多買家入市，令物業交投未能一直維持「撤辣」初期的高水平，甚至回落至「撤辣」後新低。
全年租金料跑贏大市升8%
黃建業相信減息將成為樓市另一轉捩點，指市場憧憬美國將於9月減息，更有分析指全年減息幅度將達0.5厘甚至以上。他預計當減息落實公布，市場氣氛改善，發展商將加快推盤，部分資金會「偷步」入市，冀於樓價回升前「執筍貨」，令第四季物業成交將較7月及8月回升。減息周期的重臨，樓價相信亦已非常接近「觸底反彈」。若未來息口回落，定期息率跟隨下調，上升不少的租金回報率變相更為吸引，將增加長線投資者買樓收租意欲。
黃建業尤其睇好租金升幅，料全年升8%，跑贏大市，並創出歷史新高。